Panama hat das Qualified Investor Visa neu geregelt: Das gilt jetzt

Ein wichtiger Punkt bleibt auch unter den neuen Bestimmungen unverändert: Die erforderliche Mindestinvestition gilt grundsätzlich einmal pro Hauptantragsteller und nicht separat für jedes einzelne Familienmitglied. Der Ehepartner sowie minderjährige oder anderweitig als abhängig anerkannte Kinder können grundsätzlich in denselben Antrag aufgenommen werden, ohne dass für jede Person nochmals eine separate Investition von 300.000 beziehungsweise 500.000 US-Dollar erforderlich ist.

Eine Familie mit 2 minderjährigen Kindern muss die Mindestinvestition somit nicht 4‑mal leisten. Abhängig von der gewählten Immobilienkategorie genügt grundsätzlich eine qualifizierende Gesamtinvestition von 300.000 oder 500.000 US-Dollar für den Hauptantragsteller und die in seinem Antrag eingeschlossenen Angehörigen.

Wird die Investition gemeinsam mit dem Ehepartner oder den abhängigen Familienmitgliedern gehalten, können diese grundsätzlich als Miteigentümer, Mitinhaber oder wirtschaftlich Berechtigte berücksichtigt werden. Entscheidend ist, dass die gemeinsame anrechenbare Nettoinvestition mindestens den für die jeweilige Kategorie erforderlichen Betrag erreicht und die Eigentums- beziehungsweise Begünstigtenverhältnisse ordnungsgemäß dokumentiert werden.

Anders ist die Situation, wenn mehrere voneinander unabhängige Personen jeweils als eigene Hauptantragsteller auftreten oder wenn eine Gesellschaft beziehungsweise Stiftung mehrere unabhängige wirtschaftlich Berechtigte hat. In diesem Fall muss grundsätzlich jeder Hauptantragsteller den vollständigen Mindestbetrag nachweisen.

In der Vergangenheit war für das Qualified Investor Visa über eine Immobilieninvestition grundsätzlich ein Betrag von 500.000 US-Dollar vorgesehen. Bei Einführung des Programms im Jahr 2020 wurde jedoch vorübergehend eine reduzierte Mindestinvestition von 300.000 US-Dollar festgelegt. Diese reduzierte Schwelle wurde in den Folgejahren mehrfach verlängert beziehungsweise gesetzlich angepasst. Deshalb entstand die weitverbreitete Erwartung, dass der Mindestbetrag im Oktober 2026 automatisch wieder auf 500.000 US-Dollar steigen würde.

Genau das ist jedoch nicht geschehen. Die Regierung hat nicht einfach den bisherigen Betrag generell erhöht, sondern mit Executive Decree No. 17 ein neues, wesentlich detaillierteres Regelwerk geschaffen. Dieses unterscheidet bei Immobilieninvestitionen nun ausdrücklich zwischen neuen Immobilien im Erstverkauf und Immobilien aus dem Sekundärmarkt.

Eine weitere bedeutende Änderung betrifft die Berechnung des tatsächlich anrechenbaren Investitionswertes. Nach dem neuen Dekret wird grundsätzlich der niedrigere der folgenden beiden Werte berücksichtigt:

• der vom Antragsteller tatsächlich und nachweisbar bezahlte Kaufpreis
• der plausibel nachgewiesene Marktwert der Immobilie.

Bereits in den vergangenen Monaten hat das MICI regelmässig dazu aufgefordert, Immobilien einer offiziellen Schätzung zu unterziehen, dem sogenannten Appraisal Report, auf Spanisch „Avalúo”.

Das neue Dekret regelt wesentlich genauer, wie die Herkunft und Verwendung der Investitionsmittel nachgewiesen werden müssen. Es reicht nicht aus, lediglich einen Kaufvertrag und einen im Grundbuch eingetragenen Immobilienwert vorzulegen. Die Behörden müssen nachvollziehen können:

• woher das investierte Geld stammt
• wem das Geld gehört
• wie es nach Panama gelangt ist
• über welche Konten es transferiert wurde
• wie es für die konkrete Investition verwendet wurde.

Die Investition muss grundsätzlich mit eigenen Mitteln des Antragstellers erfolgen. Die Gelder müssen aus dem Ausland stammen und lückenlos zurückverfolgt werden können. Als mögliche Nachweise nennt das Dekret unter anderem:

• Bestätigungen einer ausländischen oder panamaischen Bank über den Versand beziehungsweise Eingang der Gelder
• ausländische und panamaische Kontoauszüge
• internationale Überweisungs- und SWIFT-Belege
• Bestätigungen des Verkäufers, Developers oder Treuhänders über den Erhalt der Mittel
• Dokumente, welche die Verbindung zwischen dem Zahlungseingang und der konkreten Investition belegen.

Auch Gelder, die sich bereits auf einem panamaischen Konto befinden, können grundsätzlich berücksichtigt werden. In diesem Fall muss jedoch nachgewiesen werden, dass sie ursprünglich aus einer internationalen Überweisung stammen und anschließend für die qualifizierende Investition verwendet wurden. Auf Aufforderung der Behörden auch mit entsprechend beglaubigten Unterlagen aus dem Herkunftsland.

Das Dekret hält zudem ausdrücklich fest, dass Schenkungen, Geschenke oder andere unentgeltliche Zuwendungen von Dritten nicht als eigene Investitionsmittel des Antragstellers anerkannt werden. Bei familiären Übertragungen, gemeinsamen Vermögensstrukturen oder Geldern aus Gesellschaften ist daher eine besonders sorgfältige Prüfung erforderlich.

Eine qualifizierende Immobilieninvestition kann weiterhin über eine Gesellschaft oder eine Privatstiftung gehalten werden. Der Antragsteller muss in diesem Fall jedoch umfassend dokumentieren:

• dass die Gesellschaft oder Stiftung ordnungsgemäß besteht
• wie die Eigentums- und Kontrollstruktur aufgebaut ist
• wer wirtschaftlich berechtigt ist
• dass der Antragsteller tatsächlich die Kontrolle über die Investition besitzt.

Bei ausländischen Gesellschaften können zusätzliche apostillierte Gesellschaftsdokumente und spanische Übersetzungen erforderlich sein. Sind mehrere unabhängige Personen an einer Gesellschaft oder Stiftung beteiligt, muss grundsätzlich jeder Hauptantragsteller den vollständigen Mindestbetrag individuell erfüllen. Eine gemeinsame Investition kann jedoch für einen Hauptantragsteller zusammen mit seinem Ehepartner oder den im selben Antrag enthaltenen Angehörigen anerkannt werden, sofern die entsprechenden Eigentums- oder Begünstigtenverhältnisse ordnungsgemäß dokumentiert sind.

Die ANATI-Bescheinigung über die Katasterdaten und den registrierten Wert der Immobilie bleibt weiterhin relevant. MICI erhält nun jedoch ausdrücklich weitergehende Möglichkeiten, den tatsächlichen Wert der Investition zu überprüfen. Bestehen objektive Zweifel daran, dass der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht, kann ein unabhängiges kommerzielles Wertgutachten (Appraisal Report / Avalúo) verlangt werden. Dieses Gutachten muss grundsätzlich:

• innerhalb der letzten 6 Monate erstellt worden sein
• von einem fachlich geeigneten Gutachter stammen
• unabhängig vom Käufer, Verkäufer, Developer, Vermittler und Finanzierer erstellt worden sein
• die Bewertungsmethode und die verwendeten Vergleichsobjekte nachvollziehbar erläutern.

Ein Gutachten ersetzt jedoch weder den Zahlungsnachweis noch den Nachweis der Mittelherkunft. Eine Immobilie qualifiziert nicht allein deshalb, weil ein Gutachter ihr einen entsprechenden Wert zuschreibt. Der erforderliche Betrag muss vom Antragsteller tatsächlich bezahlt worden sein.

Auch Pre-Construction-Projekte können weiterhin für das Qualified Investor Visa verwendet werden. Die Mindestinvestition beträgt grundsätzlich weiterhin 300.000 US-Dollar. Die neuen Regeln sehen dafür 2 mögliche Strukturen vor.

Die 1. Möglichkeit ist die Einzahlung der erforderlichen Investitionssumme in einen Trust bei einer in Panama lizenzierten Bank oder Treuhandgesellschaft. Die Gelder werden anschließend entsprechend den vertraglichen Bedingungen für den Immobilienkauf beziehungsweise den Baufortschritt eingesetzt.

Die 2. Möglichkeit ist die vollständige Zahlung des Kaufpreises an den Developer oder Verkäufer. In diesem Fall muss die Zahlung jedoch durch ein qualifiziertes Bankinstrument zugunsten des Investors abgesichert werden. Das Dekret nennt unter anderem:

• eine unwiderrufliche Stand-by Letter of Credit
• ein unwiderrufliches Bankaval
• eine Bankgarantie zur Vertragserfüllung.

Diese Absicherung muss grundsätzlich den gesamten investierten Betrag decken und bestehen bleiben, bis die Immobilie fertiggestellt, segregiert und im öffentlichen Register auf den Namen des Investors eingetragen wurde. Die Garantie muss während dieser Zeit jährlich erneuert und gegenüber MICI nachgewiesen werden.

Für Weyermann Advisors & Partners ist die Absicherung von Kundengeldern keine neue Thematik. Wir haben bei Pre-Construction-Projekten bereits bisher besonderen Wert darauf gelegt, mit Trust-Strukturen und angemessenen Sicherheiten für unsere Kunden zu arbeiten. Neu ist, dass entsprechende Schutzmechanismen nun ausdrücklich gesetzlich vorgegeben werden. Das stärkt grundsätzlich den Schutz der Investoren, führt jedoch gleichzeitig dazu, dass Developer, Banken und Treuhandgesellschaften ihre bestehenden Prozesse und Vertragsmodelle an die neuen Anforderungen anpassen müssen. Käufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass jeder bestehende Developer-Vertrag automatisch den neuen gesetzlichen Voraussetzungen entspricht.

Wird die versprochene Immobilie aus Gründen, die der Developer zu vertreten hat, nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist fertiggestellt, segregiert und eingetragen, kann der Investor unter bestimmten Voraussetzungen in eine andere zugelassene Investition wechseln. Hierfür sieht das Dekret grundsätzlich eine Frist von 180 Arbeitstagen vor.

Der Wechsel in einen 2. Pre-Construction-Vertrag ist nur einmal möglich. Kommt auch dieser 2. Vertrag nicht zur Ausführung, muss die Investition grundsätzlich durch eine bereits konsolidierte Investitionsform ersetzt werden, beispielsweise durch:

• den Erwerb einer fertiggestellten Immobilie
• eine qualifizierende Kapitalmarktinvestition
• ein qualifizierendes Festgeld.

Insgesamt darf ein Aufenthaltsstatus nicht länger als 3 Jahre ausschließlich auf noch nicht vollzogenen Kaufvorverträgen beruhen.

Die qualifizierende Investition muss grundsätzlich mindestens 5 Jahre aufrechterhalten werden. Der Investor ist verpflichtet, gegenüber MICI jährlich nachzuweisen, dass die Investition weiterhin besteht. Dieser Nachweis ist grundsätzlich innerhalb der 30 Kalendertage vor dem Jahrestag der Migrationsresolution einzureichen.

Wird die Investition vor Ablauf der 5 Jahre verkauft, beendet oder ersetzt, muss MICI grundsätzlich innerhalb von 30 Kalendertagen informiert werden. Das Dekret sieht anschließend unter bestimmten Voraussetzungen eine Frist von bis zu 90 Kalendertagen für eine gleichwertige Reinvestition vor. Erfolgt keine ordnungsgemäße Reinvestition, kann dies zur Aufhebung der permanenten Aufenthaltsgenehmigung führen.

Neben Immobilien bestehen weiterhin andere Möglichkeiten, sich für das Qualified Investor Visa zu qualifizieren. Eine Investition von mindestens 500.000 US-Dollar über eine lizenzierte panamaische Casa de Valores bleibt grundsätzlich möglich. Das neue Dekret beschreibt die zulässigen Finanzinstrumente und die Anforderungen an deren Verwahrung und Dokumentation genauer.

Bei einem Festgeld beträgt die Mindestinvestition bei einer privaten panamaischen Bank grundsätzlich weiterhin 750.000 US-Dollar. Neu ist eine reduzierte Mindestinvestition von 500.000 US-Dollar, wenn das Festgeld direkt und ausschließlich bei Banco Nacional de Panamá oder Caja de Ahorros angelegt wird. Das Festgeld muss mindestens 5 Jahre bestehen und frei von Verpfändungen und anderen Belastungen sein.

Das neue Executive Decree No. 17 betrifft das Qualified Investor Visa. Es ändert nicht automatisch die Voraussetzungen des Friendly Nations Visa, kurz FNV. Stand heute sind uns keine entsprechenden Änderungen am Friendly-Nations-Programm bekannt. Für Staatsangehörige der hierfür zugelassenen Länder bleibt das Friendly Nations Visa somit weiterhin eine mögliche Alternative.

Nach den derzeit veröffentlichten Voraussetzungen kann die wirtschaftliche Verbindung zu Panama unter anderem durch eine Immobilieninvestition von mindestens 200.000 US-Dollar oder durch ein Festgeld von mindestens 200.000 US-Dollar mit einer Laufzeit von 3 Jahren nachgewiesen werden. Auch eine Qualifikation über ein Arbeitsverhältnis kann abhängig vom konkreten Fall und den weiteren Voraussetzungen möglich sein.

Das Friendly Nations Visa führt zunächst zu einer provisorischen Aufenthaltsgenehmigung für 2 Jahre. Anschließend kann die permanente Residenz beantragt werden. Es unterscheidet sich damit wesentlich vom Qualified Investor Visa, das bei erfolgreicher Antragstellung direkt zur permanenten Aufenthaltsgenehmigung führt. Welche Kategorie geeigneter ist, hängt unter anderem von der Nationalität, der Investitionshöhe, dem Zeitplan, der gewünschten Immobilienart und der persönlichen Situation des Antragstellers ab.